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恒基今年资产出售或揽金逾70亿 策略受关注 _财经_财经

【论文时间: 2017-05-27 19:34

星岛环球网消息:据中国经营报5月27日报道, 近年接连抛售物业的恒基兆业地产有限公司(以下简称;恒基地产;)在香港土地市场;抢;了一块高价地。在大手笔攻城略地之际,恒基地产同时也在频繁抛售物业获取大量资金。今年资产销售或揽金逾70亿。

5月16日,恒基地产以232.8亿港元竞得中环美利道商业地块,折合楼面价约50064港元/平方?,无论是总价还是单价均攻破了香港地价的纪录。约为53.9万港元/平方米(约合公民币47.7万元/平方米),成为香港总价跟单价双料地王。

值得关注的是,在同一区域,恒基地产2016年刚以43亿港元出售了一座商业大厦——宝龙核心,今年将连续实现出售其所称的非中央物业,包括北京恒基中央、光辉台商铺、观塘丽东酒店以及北角丽东轩酒店,总销售金额预计约70.24亿港元。

在这一进一出之间,恒基地产的资产转换策略成为了业界热议的焦点。有分析认为,出售资产所获巨额资金可;反哺;香港地王项目。

香港本土房企成抢地主角

数据显示,美利道商业地块位于中环商务中心,原为泊车场和政府办公之用。该地块租期为50年,占地面积2880平方米,修筑面积介乎25920平方米及43200平方米之间。卖地条款规定,中标者不得拆售项目,这象征着当前只能整体出售或出租经营。

记者理解到,作为香港中环区内近20年来推出的首个优质商业地块,美利道商业地块一经推出便成为市场焦点,业内普遍看好其未来发展空间,预见投标者出价将较为进取。此前业内最高估值达223.2亿港元,与最终实际成交价格相差仅不到10亿港元。

此外,从公布的投标者来看,与业界之前所预感的内资房企主导的局面相反的是,香港本土房企成为了这次抢地大戏的主角。

加入此次投标的企业或结合体共有9家,内资房企仅有擅长商业地产运作的世茂,且是合资竞投联合体之一,其余则均为香港房地产市场的;老面孔;,除了恒基地产,还有长江实业、新鸿基、新世界等房企。

中原地产测量师张竞达表现,此前美利道商业地块的市场预估价并不高,每平方?楼面地价在3万~ 3.5万港元之间,也有逾4万港元。

“每平方?楼面地价逾5万港元的终极成交价,我个人认为相对进取了。;张竞达指出,内资房企争抢写字楼项目可能性不大,由于他们偏爱资金回笼快的住宅项目。

对此,戴德梁行香港董事总经理萧亮辉告诉记者,美利道商业地块的成交价诚然比市场预期高了一些,但不算太离谱。他分析,目前中区(包括上环、中环及金钟)超甲级写字楼市场须要较为旺盛,待租率较低,而且未来四年中区不新增供应。

在恒基地产副主席李家诚看来,;地块竞投的价钱公平;。他以为,香港中区的写字楼市场需要殷切,空置率非常低,房钱可观。据其吐露,该项目的总投资额逾260亿港元。恒基地产发布布告称,该名目将打造成一座地标商业大厦附设零售设施,预计将约于2022年落成。

中资机构争相赴港;抢位;

被恒基地产以高价收入囊中后,美利道贸易地块的将来前景很快在市场上引发了争议。

美银美林指出,假设每平方?建造费为7000港元,项目整体造价将达300亿港元。以每平方?月租140港元打算,此名目?租金毛利率为2%。鉴于目前中环办公楼供应稀少,且租金已达历史高位,从投资回报角度来看并不吸引人,投资者反应或冷淡。而且,在5年建筑期内,恒基地产仍将面临资产价格调解的危险。

不过,比拟机构大行的不买账,业内人士对香港新地王的远景较为乐观,而香港写字楼市场的强劲走势则为重要参照。张竞达认为,美利道项目所在的中区新增供给较为缺乏,吸引力较大。

在接受记者采访时,莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅剖析,未来项目的租金在170港元~200港元/平方? /月才公道。从目前市场的上扬走势以及项目所处位置优越判断,项目建成后租金达到180港元或190港元应该不难度。

据戴德梁行供给的数据显示,在今年首季度,中区甲级写字楼待租率为3.6%,全港各区第二低,而超甲级商厦的待租率仅为2.8%,创下2008年第三季以来的新低。租金方面,中区也以1.7%的按季涨幅排在各区第二位,租金为122.16港元/平方?/月,而超甲级商厦的租金则按季回升1.4%至136.03港元/平方?/月。

值得一提的是,在去年每季都浮现负吸纳量的背景下,中区甲级写字楼租金的全年升幅依然高达8.4%,而这主要是因为中资机构不惜高价;抢位;。

年初时,萧亮辉分析,中资机构在中区的租赁速度并没有放缓的迹象,预计全年租金将有3%~6%的升幅。但从目前的局势来看,他认为中资机构的需求与去年一样,全年租金升幅濒临6%的可能性会更大一些。

近年来,中资机构加紧了入驻香港,而位处中心地位的中环则成为了首选。据戴德梁行统计数据显示,截至2016年,内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例到达11.7%,比较2011年增加了3.1%。此外,中资机构2016年在香港共租赁了40万平方?的甲级写字楼,其中65%位于中环。

萧亮辉泄露,在中环,中资机构租用的写字楼面积占了全体中区写字楼面积约1560万平方?的19%。相比五年前的13%,增加了6%,;中区最近多少年没有什么新增供应,中资机构从前五年在中环的吸纳量约90多万平方?。;

今年资产出售或揽金逾70亿

事实上,在大手笔攻城略地之际,恒基地产同时也在频繁抛售物业获取大批资金。

记者梳理其近三年财报获悉,自2014恒基地产开始陆续调剂或销售包含停车场、酒店、写字楼等商业投资物业,且有愈演愈烈的趋势。

其中,2014年出售一项深圳商业投资物业的50%权利,以及一项香港商业投资物业和两间全资附属公司之全部权力。2015年仅出售若干整项投资物业,合共219 个私家停车场泊位及若干自行车停放处。值得一提的是,香港丽东酒店也于2015年结业,盘算重建转作写字楼用途。

时至2016年,恒基地产相继宣布发售香港金龙中心跟北京恒基核心。在2017年,恒基地产也将出售辉煌台商铺以及观塘丽东酒店、北角丽东轩酒店。

恒基地产近年接踵而至地抛售物业引发了各界的关注。在张竞达看来,恒基地产并非因为市场不好而便宜抛售物业,而是用适合的价格出售物业回笼现金,以做其余方面的投资。张竞达同时指出,;此前的宝龙中心卖出的价格不低。;据悉,宝龙中心成交总价为43.48亿港元,而收益?额高达19.56亿港元。

此外,大和资本发表研讨报告称,恒基地产投得美利道商业地块,反映了其追求资产转换策略,强化了租务收入及资产质素。

大和资本表示,截至去年9月,恒基地产发售资产已取得了114亿港元,资本化率约2%,预计其当前将会继续出卖更多资产,或可能完全覆盖美利道项目标投资。

记者懂得到,恒基地产在2014年出售工商厦及商铺的收入约22.34亿港元,连同住宅销售,在香港的售楼收入达139.26亿港元。到了2016年,通过出售金龙中央、商铺以及工业单位等多项非住宅项目,恒基地产获得了48.11亿港元的销售收益,当年香港售楼收入同比上涨30%。

此外,恒基地产在2017年还将实现出售多项非核心投资物业及酒店,其中包括北京恒基中心、辉煌台商铺、观塘丽东酒店和北角丽东轩酒店,销售金额预计共约70.24亿港元。

多位受访人士表示,恒基地产出售物业的价格并不低,可见看好市场行情。以作价10亿港元出售的北角丽东轩酒店来看,大和资本分析,该价格相当于每个酒店房间估值320万港元,等于以3.3倍价钱出售资产,而且该酒店2016年亏损,三至四星酒店的市场竞争较为激烈。


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